ZASADY LIKWIDACJI UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO WEDŁUG PROJEKTU NOWELIZACJI USTAWY

Według rządowych wyliczeń, projektowane rozwiązania zmniejszą wprawdzie roczne dochody JST z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, ale zrekompensują to potencjalne dochody ze zbycia nieruchomości. W perspektywie 10-letniej, JST miałyby zyskać z tego tytułu (na podstawie przyjętych w Ocenie Skutków Regulacji Założeń) 1 mld 875 mln zł. Jednocześnie projekt nie przewiduje wydatków z tego tytułu.

W dołączonych do projektu dokumentach wyliczono, że aktualnie w kraju ponad 435 tys. nieruchomości znajduje się w użytkowaniu wieczystym. Zajmowane pod nie grunty samorządowe liczą ponad 63 tys. ha, w tym: grunty gmin – ok. 61 tys. ha, grunty powiatów – 667 ha, grunty województw – 1905 ha (Krajowe Zestawienie Gruntów GUGiK, według stanu na 1 stycznia 2021 r.)

Przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii projekt wprowadza nowy, rynkowy model odpłatności za grunt sprzedawany użytkownikowi wieczystemu.

Zasady przekształcenia

Zgodnie z projektem, przekształceniu w trybie roszczenia miałyby podlegać tylko te grunty, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r. Przyjęto bowiem, że jeśli użytkowanie wieczyste zostało ustanowione po tej dacie, „to nabrało charakteru rynkowego i nie było już jedyną dostępną dla obywateli formą korzystania z nieruchomości publicznych”.

„Przyznanie roszczenia w przypadku umów zawartych stosunkowo niedawno, już po transformacji ustrojowej, powodowałoby po stronie samorządów permanentny stan niepewności co do realizowania wcześniej określonych celów zagospodarowania terenów, a więc czyniłoby iluzoryczną tę formę oddania gruntu publicznego do korzystania. Rozwiązanie ograniczające roszczenie tylko do gruntów użytkowanych od co najmniej 25 lat (co koresponduje z przyjętą w ustawie datą wejścia ustawy o gospodarce nieruchomościami w życie), zapewni zatem należytą ochronę własności publicznej, a w szczególności uwzględniać będzie konstytucyjną ochronę mienia samorządów, redukując stan niepewności co do sposobu realizacji umów zawartych w warunkach wolnorynkowych oraz minimalizując obawy samorządów o celowość zawierania nowych umów” – głosi uzasadnienie projektu.

Z tych również względów roszczenie nie będzie także dotyczyć gruntów niezabudowanych, a w szczególności nieruchomości, w odniesieniu do których cel użytkowania wieczystego nie został zrealizowany, bądź w stosunku do których toczy się postępowanie o rozwiązanie tej umowy.

Projekt zakłada również reglamentację roszczenia ze względu na szczególną funkcję terenu lub sytuację prawną. Roszczenie nie będzie co do zasady obejmowało nieruchomości Skarbu Państwa powierzonych Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Państwowemu Gospodarstwu Leśnemu Lasy Państwowe, państwowym osobom prawnym – parkom narodowym, Państwowemu Gospodarstwu Wodnemu Wody Polskie.

„Są to bowiem nieruchomości pełniące szczególnie istotne funkcje zabezpieczające realizację strategicznych celów państwowych i potrzeb publicznych, stąd utrzymanie po stronie Skarbu Państwa prawa własności tych nieruchomości jest celowe dla zagwarantowania utrzymania właściwego sposobu wykorzystywania tych nieruchomości. Z tych również względów również spod roszczenia wyłączone zostaną grunty wykorzystywane na prowadzenie ogrodów działkowych oraz pozostające w użytkowaniu wieczystym portów i przystani morskich” – czytamy w uzasadnieniu.

Cena

Cena gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa zostanie określona ustawowo i wyniesie 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – w przypadku płatności jednorazowej. Użytkownicy wieczyści gruntów Skarbu Państwa, którzy wybiorą płatność ratalną zapłacą natomiast równowartość 25 opłat rocznych.

Samorządy będą mogły przyjąć tę samą zasadę lub negocjować cenę z nabywcą. Cena gruntu zbywanego przez jednostkę samorządu terytorialnego nie będzie mogła jednak przekroczyć rynkowej wartości gruntu.

Roszczenie o wykup skierowane jest do gruntów dla których co do zasady stawka procentowa opłaty rocznej wynosi 3 proc. ceny nieruchomości.

Oznacza to – według projektodawców – że w okresie poprzedzającym realizację roszczenia o wykup, grunty te przyniosły Skarbowi Państwa oraz jednostkom samorządu terytorialnego dochód na poziomie zbliżonym do wartości rynkowej prawa własności albo znacznie przekroczyły tę wartość.

Jeżeli bowiem pierwsza opłata za użytkowanie wieczyste wynosiła od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości (co najmniej wartości prawa własności), a kolejne opłaty wnoszone przez co najmniej 24 lata w wysokości 3 proc. ceny nieruchomości (wartości nieruchomości jako prawa własności), to użytkownicy wieczyści wnieśli na rzecz publicznych właścicieli odpowiednio od 87 do 97 proc. proc. wartości nieruchomości. Zakładając cenę wykupu gruntu na poziomie od 20-krotności dotychczasowej opłaty rocznej (przy stawce 3 proc.), daje to kolejne 60 proc. wartości nieruchomości.

„Natomiast przy cenie odpowiadającej wartości nieruchomości będzie to 100 proc. wartości nieruchomości. Reasumując, dochody w okresie poprzedzającym realizację roszczenia o wykup oraz dochód ze sprzedaży daje odpowiednio podmiotowi publicznemu dochód od 147 do 197 proc. wartości nieruchomości przy „przekształceniu” dwudziestopięcioletniego prawa użytkowania wieczystego” – czytamy w Ocenie Skutków Regulacji projektu.

Gdy „przekształceniu” będzie podlegało prawo użytkowania wieczystego trwające lat 30, poziomy dochodów będą w przedziale 177–227 proc. wartości nieruchomości.

Zadania JST

Wejście w życie ustawy oznaczało będzie nowe zadania m.in. dla starostw powiatowych oraz urzędów gmin, które rozpatrywać będą wnioski użytkowników wieczystych o nabycie nieruchomości gruntowej, ustalać ceny nabycia nieruchomości gruntowej, w tym możliwość rozłożenia tej ceny na oprocentowane raty, będą musiały być też przygotowane uchwały o zasadach przeznaczania do sprzedaży gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste.

Według resortu rozwoju, nowe przepisy mają być impulsem inwestycyjnym dla JST – spowodują większy jednorazowy wpływ do budżetu. MRiT wskazał też na „oszczędność pieniędzy i poczucie bezpieczeństwa – brak opłat rocznych za użytkowanie wieczyste i podwyżek z tym związanych oraz nieograniczone w czasie prawo, jakim jest własność”.

Negatywna opinia KWRiST

Projekt negatywnie zaopiniowała Komisja Rządu i Samorządu Terytorialnego (na posiedzeniu 25 stycznia 2023 r.). Strona samorządowa zakwestionowała przyznanie użytkownikom wieczystym gruntów stanowiących własność JST roszczenia o nabycie prawa własności gruntu. W celu uwzględnienia zastrzeżeń samorządów w tym m.in. propozycji Związku Miast Polskich, w ramach prac Stałego Komitetu Rady Ministrów, roszczenie zostało ograniczone do gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r. Rozwiązanie to jednak w ocenie strony samorządowej nie zostało uznane za wystarczające, strona samorządowa kwestionuje w szczególności obligatoryjny charakter roszczenia wobec mienia samorządowego.